Warm, kalt, brutto, netto: Was Mieter wofür zahlen

Begrifflichkeiten zum Thema Miete gibt es viele – aber was bedeuten sie?
Wir geben Ihnen Hilfestellung, damit Sie Ihren Mietvertrag besser verstehen.

Die Miete für eine Wohnung besteht aus verschiedenen Komponenten. Eine davon ist die Netto- oder Grundmiete. Mit der Nettomiete wird ein definierter Preis pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt.

Die Begrifflichkeit Kaltmiete bedeutet, dass die Heizkosten noch nicht abgedeckt sind, sowie einiges andere auch nicht. Das kommt daher, dass der Mieter laut Mietervertrag in der Regel auch für die Betriebs- oder Nebenkosten aufkommt. Das beinhaltet u.a. die laufenden und regelmäßig anfallende Kosten für das Mietshaus sowie für das Grundstück. Dazu gehören die Grundsteuer, Reinigungskosten, Müllentsorgung, Hausmeister, Versicherungen, usw.

Wenn diese Kosten bereits in der Miete enthalten sind, spricht man von einer Bruttokaltmiete, bei der die Betriebskosten nicht einzeln abgerechnet werden. Zahl der Mieter einen Zuschlag auf zu erwartende Nebenkosten, so handelt es sich um eine Nettomiete zuzüglich Vorauszahlungen oder Nettomiete mit vereinbarter Pauschale. Kostet z.B. eine Wohnung 970 Euro “warm”, dann sind darin neben den Kosten für die Nutzung der Wohnfläche und die Betriebskosten, auch die Aufwendungen für Heizung und Warmwasser enthalten.

Korrekt spricht man dann von der Bruttowarmmiete oder auch Inklusivmiete, mit den sämtlichen Nebenkosten für eine Mietwohnung abgedeckt sind. Es kommt eher selten vor, dass der Mieter mit einem Fixpreis alle Kosten abdeckt. Bei Miet-Neuabschlüssen kann die Inklusivmiete nicht mehr vereinbart werden. Laut einem BGH-Urteil müssen Heizkosten (Abschläge für Heizung und Warmwasser) nach Verbrauch abgerechnet werden.

Mehr oder weniger: Wie viel die anderen zahlen

Bis 2015 konnte bei einer Neuvermietung die Miete frei verhandelt werden. Seitdem die Mietpreisbremse. Diese gilt allerdings nur in Städten und Gemeinden mit “angespanntem Wohnungsmarkt”. Die Miete darf in dem Fall nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Miete muss also den durchschnittlichen Mietkosten für Wohnungen in ähnlicher Lage und mit vergleichbarer Ausstattung angepasst werden. Sollte der Vermieter dennoch mehr verlangen, so kann der Mieter die Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete einklagen.

In welchen Städten die Mietpreisbremse gilt, legen die Bundesländer fest. In Dresden wird aktuell diskutiert, ob die Mietpreisbremse eingeführt werden soll.

Sollte die Miete während eines bestehenden Mietverhältnisses erhöht werden, muss sich der Vermieter an bestimmte Bedingungen halten und sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten. Die Wohnung darf dabei nicht deutlich teurer werden als eine vergleichbare Wohnung in der Gegend. Zudem gibt es eine vom Gesetzgeber festgelegte Kappungsgrenze: Die Miete darf nur um maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden. Auch dann nicht, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Berlin und München liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent.